Einen beliebten Zankapfel zwischen Mietern und Vermietern stellen immer wieder Modernisierungen dar. Wird zunächst oft darüber gestritten, ob es sich überhaupt um eine Modernisierung handelt und nicht nur um eine Instandhaltung, hängt doch davon die Möglichkeit einer Mieterhöhung ab. Denn nur bei einer Modernisierung darf der Vermieter danach auch – begrenzt – eine höhere Miete verlangen. Doch was genau muss der Vermieter bei einer Modernisierung ankündigen, wie genau muss er den Mieter informieren. Damit hat sich jüngst der Bundesgerichtshof (BGH) befasst.

Im entschiedenen Fall wollten Vermieter Balkone an der Westseite eines Mehrfamilienhauses in München anbringen. Dazu waren Heizungs- und Elektro- wie auch Malerarbeiten nötig. Der Vermieter kündigte dem betroffenen Mieter die Maßnahme, den Baubeginn sowie die geplante Bauzeit von sechs Wochen rechtzeitig in Stichpunkten und schriftlich an. Dazu zählten die „Installation von Heizung und Elektroinstallation im betroffenen Wandbereich“. Außerdem informierte der Vermieter über die Dauer der Malerarbeiten sowie über die mögliche Trocknungszeit innerhalb der Wohnung. Ebenfalls kündigte der Vermieter die mit der Maßnahme verbundene Mieterhöhung an. Der Mieter fühlte sich jedoch nicht ausreichend informierte und wollte einer Duldung der Baumaßnahme nicht zustimmen. Im Raum stand die Frage, ob mit dieser Modernisierungsankündigung der Paragraph 554, Absatz 3 des Bügerlichen Gesetzbuches erfüllt war.

Die Richter des VIII. Zivilsenats in Karlsruhe schlossen sich der Sichtweise des Mieters nicht an (Entscheidung vom 28.9.2011, Az.: VIII ZR 242/10). Sie sahen die Ankündigung des Vermieters als ausreichend an. Laut Auffassung der Richter muss ein Vermieter bei einer Modernisierung den Mietern keine detaillierte Bauplanung oder die Beschreibung jeder einzelnen Maßnahme vorlegen. Es reicht nach Ansicht der BGH-Richter aus, wenn der Vermieter dem Mieter so informiert, dass letzterer eine ausreichende Vorstellung davon gewinnt, wie sich die Modernisierung auswirken, sich die Wohnung verändern und die Miete steigen wird. Der Mieter muss sich also ein realistisches Bild davon machen können, wie seine Wohnung nach der Baumaßnahme aussehen wird. Allerdings gingen die Richter ebenso davon, dass dem Mieter die baulichen Zustände seiner Wohnung bekannt sind.

Damit erleichterte der Bundesgerichtshof Modernisierungsankündigungen für Vermieter. Erwartungsgemäß fielen auch die Reaktionen aus: Während der Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen das Urteil begrüßte, bedauerte Deutsche Mieterbund den Entscheid. Zwar ging es im entschiedenen Fall um die Anbringung von Balkonen, da jedoch in Mietwohnungen häufig auch Badezimmer modernisiert werden, müssen Vermieter auch solche Maßnahmen ankündigen. (fra)

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